Considerada uma das principais políticas públicas urbanas discutidas na capital nos últimos anos, a sanção do Plano Diretor de Natal (PDN) já gera reflexos em várias áreas três anos após as novas regras entrarem em vigor, fato que aconteceu em 7 de março de 2022, data da sanção da lei. Neste período, a Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) emitiu 96 alvarás de licenciamento para empreendimentos, que juntos somam um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 2,9 bilhões. Parte desses empreendimentos já estão em fase de construção, gerando emprego e renda na cidade.
Além dessas questões, especialistas e interlocutores do setor imobiliário e construção civil do Rio Grande do Norte ouvidos pela TRIBUNA DO NORTE apontam dois fatores estratégicos proporcionados pelo novo Plano Diretor de Natal: a geração de emprego, renda e impostos para a cidade e o retorno de imobiliárias e construtoras à capital. Entre os alvarás emitidos pela Semurb, a maioria deles são de projetos residenciais, mas o secretário Thiago Mesquita conta que há projetos de lojas, mini-shoppings e empreendimentos comerciais. A pasta desenvolveu um mapa interativo com acesso às prescrições urbanísticas da cidade.
Entre as principais mudanças na legislação estão a ampliação do potencial construtivo em diversas regiões, mudança de gabaritos e a possibilidade de verticalização em áreas que antes tinham restrições mais rígidas. Segundo a pasta, os bairros que até aqui foram mais impactados com as mudanças são Petrópolis, Tirol, Lagoa Nova, Capim Macio, Ponta Negra, Candelária, Pajuçara, Redinha, entre outros.
Segundo números do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) e da Semurb, em março de 2022 a cidade de Natal empregava um total de 13 mil pessoas diretamente na construção civil. Em 2024 esse número saltou para 18.950, gerando um acréscimo de novos 5.950 empregos. Em média, cada empreendimento gera de 200 a 250 empregos.
“Criamos nas áreas adensáveis, que têm infraestrutura, um grande estímulo para o mercado de construções e estamos com 96 alvarás emitidos do novo PDN, com um investimento de quase R$ 3 bilhões de VGV de investimento privado. Isso está gerando de 6 a 8 mil empregos diretos e a perspectiva é gerar, quando todos estiverem em construção, 20 mil empregos diretos de carteira assinada. Empresas e construtoras que saíram de Natal e foram para o Ceará, Paraíba e Pernambuco voltaram para Natal e estão novamente investindo na cidade.
Natal voltou a ser rota de investidores, pois garantimos o aspecto socioambiental e estímulo ao aspecto socioeconômico”, exemplifica Thiago Mesquita, secretário de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal.
Mesmo pensamento tem o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon-RN), Sérgio Azevedo. Ele conta que outras duas grandes questões foram alvos de avanços nos últimos dois anos: a atualização do Código de Obras e a regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITPs).
“O Plano Diretor, para funcionar em sua plenitude, precisaria ter as AEITPs e o Código de Obras; os dois foram sancionados, mas ainda faltam as ZPAs, que devem ser votadas com maior brevidade possível, porque somente após isso o PDN vai funcionar em sua plenitude para que ele já possa ser atualizado. Esperamos que a atualização siga deixando Natal cada vez mais moderna e agradável para seus habitantes”, comenta.
Em relação a impostos, por exemplo, um levantamento recente do Sinduscon, considerando apenas três empreendimentos de médio e alto padrão em construção, a perspectiva é de que o recolhimento de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) aumente em 22 vezes, passando dos atuais R$ 231,2 mil, na tributação pelos terrenos, para R$ 5,15 milhões ao final da construção.
Mesquita lembra ainda que a atualização do Plano Diretor de Natal, alvo de “campanha político-partidária organizada”, manteve a cidade sustentável, ao passo que propiciou avanços. Ele cita ainda que a Semurb vai avançar em políticas internas, como a estruturação de mais três secretarias-adjuntas na pasta, sendo uma delas com foco em mudanças e adaptações climáticas.
“O Plano não proporcionou para a cidade a falta de sustentabilidade, a falta de comprometimento de serviços ambientais, principalmente os paisagísticos e a parte de circulação de vento. Isso não aconteceu. Pelo contrário: mantivemos 30% de Natal como ZPAs, fizemos mapeamento de áreas de preservação permanente, estimulamos através da Lei de Transferência do Potencial Construtivo, a criação de futuras novas unidades de conservação, que são as Reservas Particulares de Patrimônio Naturais. Em Natal só temos três unidades, que é o Parque das Dunas, Parque da Cidade e um pedaço da APA Genipabu”, exemplifica Mesquita.
O titular da Semurb aponta ainda que outro exemplo de avanço de políticas públicas urbanísticas e ambientais na capital é o Plano Municipal de Adaptações e Mudanças Climáticas, lançado no final do ano passado na 5ª Conferência Nacional do Meio Ambiente. “Esse plano tem vários resultados relacionados à temperatura média, pluviometria, índice de qualidade do ar. Somente São Paulo, no Brasil, tem o que estamos começando a fazer, mas nenhum outro município tem”, acrescenta.
Ambiente de negócios
Na avaliação do presidente do Sindicato da Habitação do RN (Secovi-RN), Renato Gomes Netto, as mudanças no PDN geraram um ambiente jurídico mais seguro e previsível para investidores, gerando maior confiança para empreendimentos de médio e grande porte.
“O mercado imobiliário já percebe impactos positivos, principalmente pela retomada de projetos antes represados em função das limitações da legislação anterior. Notou-se também uma valorização de terrenos em áreas estratégicas, especialmente nos corredores viários e bairros com infraestrutura consolidada. Além disso, há uma expectativa crescente de que essas mudanças irão impulsionar não apenas o segmento residencial, mas também o comercial e de serviços, acompanhando a expansão urbana com mais qualidade e planejamento”, disse.
Segundo Ricardo Abreu, um dos diretores da Abreu Imóveis, o Plano Diretor foi um “divisor de águas” no mercado imobiliário em Natal. Ricardo Abreu conta que antes do PDN o mercado estava “estagnado”.
“Não vislumbro outro motivo para o mercado estar do jeito que está, com diversos lançamentos, muita procura não só pelos lançamentos mas também por áreas destinadas a novos empreendimentos. Só credito essas questões à retomada do mercado ao Plano Diretor, que mexeu na maneira de se ver os bairros. Foi um avanço grande para o mercado de Natal”, acrescenta.
Sinduscon: Natal volta à rota de lançamentos imobiliários
Em três anos de Plano Diretor, a cidade de Natal já registrou pelo menos 88 lançamentos de empreendimentos, de acordo com números do Sinduscon. Os dados reforçam o aquecimento do mercado imobiliário e apontam que as novas regras impulsionaram o segmento.
“O mesmo Plano Diretor que as afastou, trouxe essas empresas de volta uma vez que o PDN foi corrigido e modernizado. Isso é mais um indicador positivo que as empresas de fora também voltam a enxergar Natal como um ambiente de negócios favorável para seus investimentos e lançamentos”, reforça Sérgio Azevedo.
Em Natal, empresas de vários perfis apostaram em lançamentos desde a entrada em vigor das novas regras. A Dois A, por exemplo, lançou o Jardins do Potengi, em Petrópolis, empreendimento com 66 apartamentos e de uso misto, com área comercial inclusa. A expectativa de conclusão é em dezembro de 2026.
“As mudanças do PDN impactaram positivamente nos empreendedores locais e de fora do RN, no sentido de aportar investimentos que viabilizem o desenvolvimento imobiliário na nossa cidade, principalmente o habitacional. O setor imobiliário tem percebido mais movimentações de obras, de início e lançamentos, e já é perceptível até uma ausência de mão de obra para execução desses empreendimentos lançados. Temos percebido também a melhoria e sofisticação dos empreendimentos, trazendo tanto uma gentileza urbana para nossa cidade, que com a ajuda da iniciativa privada vamos conseguir esse desenvolvimento, basta ver o entorno da Praça Cívica, por exemplo”, explica Gustavo Pinheiro, diretor de Incorporações da Dois A.
Outra empresa que apostou em lançamentos foi a Moura Dubeux, com projetos em dois tipos de perfis distintos. Um deles é o Trairi 517, lançado recentemente no bairro de Petropólis, com 37 pavimentos e 72 apartamentos, tendo 2.525m² no total. Há ainda os projetos envolvendo a Mood, empresa ligada à MD, com foco no perfil de consumidor da classe média. Foram lançados dois projetos, sendo um em Capim Macio e outro em Candelária.
“O Plano Diretor trouxe um ambiente novo de negócios para o mercado imobiliário, que fez com que nós, que somos empresas e investidores do segmento, tivéssemos um outro olhar para Natal para colocarmos projetos mais antenados com o novo mercado, fazendo com que Natal tivesse uma oxigenação do portfólio de empreendimentos ”, cita Wescley Magalhães, gerente de Incorporação da Moura Dubeux no RN, acrescentando ainda que a Mood veio para Natal justamente após as mudanças no PDN.
Câmara de Natal vai iniciar discussão para unificar ZPAs
Tido como um dos projetos remanescentes para o funcionamento completo do novo Plano Diretor de Natal, a unificação das Zonas de Proteção Ambiental (ZPAs) numa só legislação será alvo de discussões nos próximos meses, segundo confirma o líder do prefeito na Câmara, o vereador Aldo Clemente (PSDB), que foi presidente da comissão especial na época das discussões do PDN.
“Na prática, a ideia é unificar as 10 ZPAs numa legislação única, com o intuito de padronizar as subzonas de uso restrito, conservação e preservação, melhorando as prescrições para áreas de uso restrito, por exemplo. O projeto chegou à Câmara em 2024, mas não teve discussão iniciada em virtude do período eleitoral.
Depois do PDN, atualizamos o Código de Obras, que já foi aprovado e sancionado, sendo um complemento do Plano. Agora, vamos aprovar as ZPAs em lei única para termos uma legislação unificada, mais fácil de entendimento e com regras que atendam a todas as ZPAs de forma equânime. É o próximo passo, e a determinação do prefeito é que tenhamos debates democráticos, mas que tenhamos um olhar para uma Natal desenvolvida”, explica.
Aldo também aponta que a revisão do PDN atingiu números satisfatórios nos três anos em vigor e projeta uma revisão já nos próximos anos.
“Nestes três anos saímos de um Plano Diretor arcaico para um desenvolvido, que possibilitou esse crescimento ordenado. Fico feliz de estarmos, três anos depois, comemorando esse ganho para Natal. Esperamos que esse PDN continue dando frutos: em 2027 já estaremos novamente debatendo uma nova atualização, porque está na lei de 2022. Vamos reabrir a discussão, até para avaliarmos e melhorarmos algo que não atendeu aos requisitos”, conclui.
Tribuna do Norte
